보기보다 변수가 많은 비교
전월세와 매수 논쟁은 대개 "월세는 버리는 돈"이니 사는 쪽이 당연히 낫다는 식으로 전개됩니다. 산수는 그렇게 깔끔하지 않습니다. 주택담보대출 상환액도 이자 부분은 버리는 돈이고, 매수에는 취득세, 유지보수, 보험처럼 임차에는 없는 비용이 따라붙습니다.
이 계산기는 지정한 기간에 걸쳐 두 선택지를 비교하며, 각각의 비용과 매수로 쌓이는 자산을 함께 반영합니다.
두 선택지를 비교하는 방법
답을 가장 크게 좌우하는 입력은 거주 기간입니다.
- 매수 시나리오의 매입가, 자기자본, 대출 금리를 입력하세요.
- 그러지 않았다면 살았을 비슷한 집의 월 임대료를 입력하세요.
- 거주할 것으로 예상하는 기간을 입력하세요. 아래에서 설명하는 이유로, 다른 어떤 입력보다 중요합니다.
- 매수 비용을 더하세요. 취득세, 법무 비용, 실사비, 그리고 나중에 팔 때의 매도 비용입니다.
- 연간 보유 비용을 더하세요. 유지보수, 보험, 관리비, 재산세입니다.
- 비교 결과를 확인하되, 판결이 아니라 성장률과 금리 가정에 민감한 값으로 다루세요.
손익분기 기간이 결정하는 이유
매수에는 양 끝에 큰 일회성 비용이 붙습니다. 들어갈 때의 취득세, 법무 비용, 실사비와 나갈 때의 중개 수수료를 합치면 흔히 물건 가액의 5~10%가 됩니다. 이 비용은 사는 기간 전체에 나눠지므로, 짧게 살면 지배적이고 길게 살면 미미해집니다.
전월세냐 매수냐에 대한 정직한 답이 대개 예/아니오가 아니라 "몇 년"인 이유가 이것입니다. 대략 3~5년 아래라면 집값이 어떻게 되든 거래비용만으로 임차가 저렴한 경우가 많습니다. 10년을 넘기면 가격이 크게 떨어지지 않는 한 대부분의 시장에서 매수가 유리해집니다. 정확한 교차 시점은 지역별 거래세에 달려 있고, 그 편차는 대단히 큽니다.
각 선택지가 실제로 치르는 비용
각각의 경우 돈이 어디로 가는지, 그리고 그것이 돌아오는지입니다.
| 비용 | 임차 | 매수 | 회수 가능? |
|---|---|---|---|
| 월 주거비 | 임대료 | 대출 상환액 | 일부, 원금 부분 |
| 이자 | 없음 | 초기에 큼 | 아니요 |
| 취득세 | 없음 | 흔히 가액의 1~10% | 아니요 |
| 법무·실사 비용 | 거의 없음 | 수천 단위 | 아니요 |
| 유지보수 | 임대인 부담 | 본인, 연 약 1% | 일부, 상태를 통해 |
| 보험 | 가재도구만 | 건물과 가재도구 | 아니요 |
| 매도 비용 | 없음 | 중개·법무 수수료 | 아니요 |
대출 상환액 중 자산으로 전환되는 것은 원금 부분뿐이고, 대출 초기에는 그것이 상환액의 작은 쪽입니다. "집주인 대출 대신 내 대출을 갚는다"는 말이 1년 차에 가리키는 몫이 대부분의 예상보다 적은 이유가 그것입니다.
이 비교가 결론짓지 못하는 것
결과의 신뢰도는 집값 상승률, 임대료 상승률, 그리고 자기자본을 쓰지 않았다면 얻었을 투자수익률에 대한 가정만큼입니다. 집에 묶지 않고 투자한 자기자본에는 그 나름의 수익이 있으며, 이를 빼놓으면 비교가 매수 쪽으로 기웁니다. 이 중 어느 하나만 조금 달라져도 답이 뒤집히므로, 하나보다 여러 시나리오를 돌려 보는 편이 많은 것을 알려 줍니다.
금전 외의 요소는 계산 밖에 있으면서 실제로는 결정을 좌우하는 경우가 많습니다. 매수는 이동성을 낮추고 순자산의 큰 몫을 한 지역의 한 자산에 집중시킵니다. 임차는 유연성을 지키는 대신 거주 안정성을 내주는데, 그 정도는 나라마다 대단히 다릅니다. 이는 재무 조언이 아니라 일반적인 예시입니다.