대출 한도와 감당 가능한 금액은 다릅니다
주택 구입 여력은 사실 두 가지 질문인데 사람들이 하나로 뭉쳐서 생각합니다. 첫째는 금융기관이 얼마를 빌려줄 것인가로, 소득 배수와 부채 비율에 관한 꽤 기계적인 규칙을 따릅니다. 둘째는 내가 무리 없이 감당할 수 있는 금액인데, 이는 금융기관이 보지도 않고 값을 매기지도 않는 것들에 달려 있습니다.
이 계산기는 첫 번째에 답하고 두 번째를 생각할 재료를 제공합니다. 주거 부담의 상당 부분이 그 둘 사이의 간극에서 생기기 때문입니다.
대출 가능 금액 추정하는 방법
기존 부채가 예상보다 훨씬 크게 답을 바꿉니다. 비율을 직접 잠식하기 때문입니다.
- 연간 총소득을 입력하세요. 공동 명의로 산다면 배우자 소득도 포함합니다.
- 기존 월 상환액을 입력하세요. 자동차 할부, 대출, 카드 최소결제액, 그리고 현지에서 산정에 포함되는 학자금 상환 등입니다.
- 자기자본을 입력하세요. 담보인정비율(LTV)을 정하며, 제시받을 금리도 여기에 좌우되는 경우가 많습니다.
- 예상 대출 금리와 기간을 입력하세요.
- 대출 가능 추정액과 그에 따른 월 상환액을 확인하세요.
- 금융기관이 심사하지 않을 수 있는 보유 비용을 더해 보세요. 연 가액의 1% 정도의 유지보수, 보험, 재산세, 관리비입니다.
금융기관이 실제로 판단하는 방식
보통 두 가지 제약이 작동합니다. 소득 배수는 대출을 총소득의 몇 배로 제한하는데, 흔히 4~5배이지만 나라와 기관에 따라 다릅니다. 총부채상환비율은 월 부채 상환액 합계를 월 총소득의 일정 비율로 제한하며, 시장과 상품에 따라 대체로 36~43% 언저리입니다.
기존 부채는 두 번째 기준에서 크게 불리하게 작용합니다. 월 400의 자동차 할부는 통상적인 금리와 기간에서 대출 여력을 대략 6만~8만 줄일 수 있습니다. 월 의무 상환액 1원이 주택담보대출 상환액 1원을 밀어내기 때문입니다. 신청 전에 자동차 할부를 정리하면 대출 한도가 그 잔액보다 더 많이 올라가는 경우가 흔합니다.
자기자본이 바꾸는 것
30만짜리 물건의 담보인정비율과, 구간별로 대체로 달라지는 것들입니다.
| 자기자본 | LTV | 일반적인 영향 |
|---|---|---|
| 5%, 15,000 | 95% | 가장 높은 금리, 가장 좁은 상품 선택 |
| 10%, 30,000 | 90% | 금리 개선, 여전히 제한적 |
| 15%, 45,000 | 85% | 눈에 띄게 나아진 조건 |
| 20%, 60,000 | 80% | 주류 금리, 모기지 보험 회피 가능 |
| 25%, 75,000 | 75% | 거의 최상위 조건 |
| 40%, 120,000 | 60% | 대부분 시장에서 최상위 구간 |
LTV 구간은 미끄러지듯 변하지 않고 계단식으로 바뀌므로, 기준선 바로 위에 있으면 구간 전체를 손해 봅니다. 몇천을 더 마련해 81%에서 80%로 넘어가는 것이 대출 기간 전체로 보면 그 금액보다 훨씬 큰 값을 할 수 있습니다.
금융기관이 심사하지 않는 비용
여력 심사는 대출 상환액과 기존 신용을 봅니다. 오래된 집의 유지보수, 해마다 오르는 관리비, 더 싼 지역에서의 통근비, 보육비, 이사 뒤에 따라오는 가구와 수리 비용까지 감당할 수 있는지는 대체로 보지 않습니다. 이들은 실재하고, 대출과 같은 시기에 도착합니다.
금리 위험도 스스로 따져 볼 만한 부분입니다. 변동금리나 단기 고정이라면 24만 대출에서 2%포인트 상승은 월 약 300을 더합니다. 금융기관이 승인해 주는 최대치를 빌리기보다, 현재 금리보다 2~3%포인트 높은 상황에서 자기 예산을 시험해 보는 편이 훨씬 유용합니다. 이 페이지는 대출 조언이 아니라 일반적인 정보입니다.