두 가지 수익률, 그중 정직한 것은 하나뿐
임대수익률은 끊임없이 인용되면서 정의는 느슨합니다. 총수익률은 연 임대료를 매입가로 나눈 값으로, 광고하기 쉽고 알려 주는 것은 거의 없습니다. 순수익률은 실제 보유에 드는 비용을 뺀 값이며 예외 없이 더 낮습니다. 흔히 3분의 1 이상 낮습니다.
이 계산기는 둘 다 산출하므로, 표면 수치를 내건 매물을 실제 수익과 대조해 볼 수 있습니다.
임대수익률 계산하는 방법
총수익률에는 두 가지 입력이 필요합니다. 순수익률에는 세 번째 항목에 대한 정직함이 필요합니다.
- 매입가를 입력하세요. 공정한 비교를 위해 취득세, 법무 비용, 실사비를 포함한 총 취득 원가를 쓰세요.
- 예상 월 임대료를 입력하면 계산기가 연 단위로 환산합니다.
- 총수익률을 확인하세요. 연 임대료를 가격으로 나눈 값이며, 대부분의 매물이 내거는 숫자입니다.
- 연간 운영비를 입력하세요. 관리 수수료, 보험, 유지보수, 관리비, 지대, 각종 보유세가 해당합니다.
- 순수익률을 확인하세요. 실제로 근거로 삼을 값이며, 매물 광고에는 거의 나오지 않는 숫자입니다.
- 공실 항목이 없다면 운영비에 공실 여유분을 더하세요. 1년에 11개월 임대되는 집은 입력한 임대료의 92%만 벌어들입니다.
총수익률과 순수익률 사이를 갉아먹는 것
임대 관리 수수료는 대개 임대료의 8~15%를 가져가고, 보험과 유지보수가 몇 퍼센트를 더 가져갑니다. 임차권 아파트라면 관리비와 지대가 그 둘을 압도할 수도 있습니다. 사람들이 완전히 잊는 비용은 공실입니다. 공실 한 달이면 연 임대료의 8% 넘게 사라지고, 세입자가 바뀌면 대개 일부 보수 비용이 따라옵니다.
이들을 합치면 총수익률 6%가 순수익률 4% 근처로 내려가는 일이 예사이고, 이건 금융 비용 이전의 이야기입니다. 대출은 어느 수익률에도 반영되지 않으므로, 순수익률이 괜찮은 물건도 대출을 갚고 나면 월 현금흐름이 마이너스일 수 있습니다.
30만짜리 물건의 총수익률과 순수익률
월 임대료 1,500 기준 연간 수치이며, 비용이 한 겹씩 붙을 때마다 수익률이 어떻게 움직이는지 보여 줍니다.
| 항목 | 연간 금액 | 누적 수익률 |
|---|---|---|
| 월 1,500 임대료 | 18,000 | 총수익률 6.00% |
| 관리 수수료 10% 차감 | −1,800 | 5.40% |
| 보험 차감 | −400 | 5.27% |
| 유지보수 충당 차감 | −1,500 | 4.77% |
| 관리비·지대 차감 | −1,800 | 4.17% |
| 공실 1개월 차감 | −1,500 | 순수익률 3.67% |
표면의 6%는 통상적인 비용만 세어도 3.67%에서 끝납니다. 그 목록에 특별한 항목은 하나도 없습니다. 총수익률을 내건 매물이 거짓말을 하는 것은 아니지만, 실제로 계좌에 들어오는 것과는 다른 숫자를 말하고 있는 것입니다.
수익률은 총수익이 아닙니다
수익률은 소득만 잽니다. 역사적으로 부동산 수익의 상당 부분을 차지하는 시세 상승은 여기에 전혀 나타나지 않으며, 시세 하락도 마찬가지입니다. 가격이 오르는 지역의 저수익률 물건이 다른 곳의 고수익률 물건을 앞지를 수 있고, 그래서 수익률만으로 시장을 비교하는 것은 부실한 근거입니다.
이는 투자나 세무 조언이 아니라 계산 도구입니다. 대출 이자 공제, 필요경비 인정 범위, 양도소득 과세, 임대 형태에 따른 규정은 나라마다 크게 다르고 시간이 지나며 바뀝니다. 임대 목적으로 매입할 계획이라면 결정 전에 현지 규정에 밝은 세무 전문가와 함께 따져 보세요.