캐나다 모기지 계산기

캐나다 모기지를 다르게 만드는 규칙

캐나다의 고정금리 모기지는 월 복리가 아니라 반기 복리로 계산됩니다. 이자법(Interest Act)이 요구하는 사항이고 전국의 모든 고정금리 모기지에 적용되며, 미국식 공식으로 계산한 캐나다 상환액이 미묘하게 어긋나는 이유입니다.

실질적인 결과는 월 이율이 연이율을 단순히 12로 나눈 값이 아니라는 점입니다. 1년에 두 번 복리가 붙는 이율에서 유도됩니다.

실효 월 이율 = (1 + 연이율 ÷ 2)2/12 − 1

고시금리 5%라면 미국식으로는 월 0.416667%가 나옵니다. 캐나다식 계산은 0.412392%입니다. 차이가 사소해 보이지만 그렇지 않습니다. 큰 잔액에 25년 상환이면 상환액과 총이자를 의미 있게 움직이며, 방향은 언제나 차주에게 유리합니다.

또한 제시받은 금리가 실제로 부담하는 금리와 정확히 같지 않다는 뜻이기도 합니다. 고시금리 5%의 실효 연이율은 5.0625%인데, 상반기 이자에 하반기 이자가 붙기 때문입니다.

계약금 20% 미만이면 보험은 선택이 아닙니다

계약금이 매입가의 20%에 못 미치면 모기지 부도보험이 의무입니다. 보험료는 대출금의 일정 비율이며 계약금이 줄어들수록 가파르게 올라갑니다.

보험료는 보통 선납하지 않고 대출에 얹으므로, 결국 빌려서 대출 기간 내내 그 위에 이자를 무는 셈입니다. 표는 전체로 읽으세요. 계약금을 5%에서 20%로 올리면 대출액이 $94,000 줄어드는데, 그중 $19,000은 아예 내지 않게 되는 보험료입니다.

이 보험은 당신이 아니라 대출기관을 보호합니다. 연체로 처분한 금액이 잔액에 못 미치면 보험사가 대출기관의 손실을 메우고, 그 금액을 당신에게 청구할 수 있습니다.

납입 주기가 보기보다 큰 일을 합니다

월 납입에서 가속 격주 납입으로 바꾸는 것은 아무것도 재협상하지 않고 캐나다 모기지 기간을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 원리는 영리한 것이 아니라 산술입니다. 가속 격주 납입은 월 상환액의 절반을 2주마다 내는 것인데, 1년에 2주 주기가 24번이 아니라 26번이므로 월 12회가 아니라 13회분을 내게 됩니다.

그 한 번치가 전액 원금으로 들어가고, 25년 상환에서는 대개 3~4년을 덜어 냅니다. 반면 일반 격주는 연 총액을 26등분할 뿐이라 월 납입과 같은 시점에 끝납니다. "가속"이라는 단어가 모든 일을 하고 있는 셈입니다.

기간(term)과 상환기간(amortisation), 그리고 갱신

비슷하게 들리는 두 숫자가 여기서는 아주 다른 것을 뜻합니다. 상환기간은 모기지를 다 갚는 데 걸리는 기간으로 보통 25년입니다. 기간은 지금의 금리와 조건이 유지되는 길이로 보통 5년입니다. 각 기간이 끝나면 그 시점의 시장 금리로 갱신됩니다.

30년 고정이 정말로 30년 동안 고정인 미국과의 구조적 차이가 이것입니다. 25년 상환에 5년 기간인 캐나다 차주는 갱신을 네 번 겪고, 갱신할 때마다 그 순간의 금리 환경에 노출됩니다. 오늘보다 훨씬 높은 금리로 예산을 시험해 보는 것이 비관이 아니라 계획인 이유입니다.

이 계산기는 원금과 이자만 다룹니다. 재산세, 콘도 관리비, 난방비, 주택보험은 밖에 있으며 대출기관은 여력을 심사할 때 이들을 포함합니다. 이는 재무 조언이 아니라 일반 정보입니다.