리파이낸싱은 나눗셈 하나입니다
대환 결정은 결국 계산 하나로 수렴합니다. 갈아타는 데 드는 비용을 낮아진 상환액으로 회수하는 데 몇 달이 걸리는가. 그 개월 수 아래면 손해이고 넘어가면 이득입니다.
손익분기 개월 = 총 전환 비용 ÷ 월 절감액
대출기관을 옮기는 데 $3,000이 들고 상환액이 월 $200 줄어든다면 15개월에 본전입니다. 2년을 더 살면 남는 장사이고, 12개월 만에 팔면 $600을 손해 본 선택입니다. 이 페이지의 나머지는 저 두 입력값을 제대로 잡기 위한 것입니다.
비용을 제대로 세기
월 절감액은 눈에 잘 보이고 비용은 과소평가하기 쉬워서, 판단이 갈아타는 쪽으로 기웁니다. 통상적인 구성 요소는 다음과 같습니다.
| 비용 | 청구 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 말소·중도해지 수수료 | 기존 대출기관 | 근저당 해지에 따르는 비용. |
| 고정금리 해지 비용 | 기존 대출기관 | 고정금리를 중도에 깰 때만. 금액이 매우 클 수 있음. |
| 취급·설정 수수료 | 신규 대출기관 | 유치 조건으로 면제되기도 함. |
| 감정평가 | 신규 대출기관 | 부담해 주는 경우가 많지만 항상은 아님. |
| 법무·등기 비용 | 정부와 법무사 | 대출기관 변경 등기. |
| 모기지 보험 | 신규 대출기관 | 신규 대출이 가액의 80%를 넘으면 다시 발생. |
좋은 조건을 나쁜 결정으로 바꾸는 것은 고정금리 해지 비용입니다. 징벌적 위약금이라기보다 대출기관이 더는 받지 못하는 이자를 보전하는 성격인데, 수천 단위에 이를 수 있고 그날의 시장 금리로 산정되므로 미리 정확히 알 수 없습니다. 무엇도 확정하기 전에 서면 금액을 받아 두세요.
월 절감액에 숨은 함정
상환액이 낮아졌다고 곧바로 절약이 되는 것은 아닙니다. 리파이낸싱은 대개 대출 기간을 새로 시작시키는데, 그것만으로도 갚아야 할 금액을 줄이지 않은 채 상환액이 내려갑니다.
25년 만기에서 12년을 갚아 온 사람에게는 13년이 남아 있습니다. 여기서 새 25년 만기로 갈아타면 월 상환액이 크게 떨어지고, 이자가 12년치 늘어납니다. 상환액은 내려갔는데 총비용은 올라간 것입니다. 비교해야 할 것은 옛 상환액과 새 상환액이 아니라, 각 선택지의 남은 총이자입니다.
해법은 간단합니다. 새 만기가 아니라 남은 기간으로 갈아타거나, 긴 만기를 택하되 예전 금액을 계속 납입하는 것입니다. 둘 다 이미 갚아 온 기간을 되돌려주지 않으면서 금리 개선만 챙깁니다.
따져 볼 만한 세 가지 상황
- 대출 이후 금리가 내렸을 때. 1%포인트라는 옛 어림 규칙은 전환 비용이 비싸던 시절의 것입니다. 규칙을 적용하지 말고 손익분기를 계산하세요.
- 지분이 80%를 넘겼을 때. 이 선을 넘으면 신규 대출에서 모기지 보험이 사라지고 더 나은 금리 구간이 함께 열리는 경우가 많습니다. 집값 상승만으로도 저절로 일어날 수 있어 가장 자주 놓치는 신호입니다.
- 고정 기간이 끝날 때. 아무것도 하지 않으면 자동으로 대출기관의 기준 변동금리로 넘어가는데, 대개 선택지 중 가장 비쌉니다.
새 대출은 고정으로, 변동으로
고정은 확실성을 사고 유연성을 내줍니다. 상환액을 알 수 있지만 중도에 깨면 위에서 말한 해지 비용이 발생합니다. 변동은 반대로 시장을 따라 움직이고 대개 수수료 없이 조기 상환할 수 있습니다.
정직한 답은 계산기보다 본인이 잘 아는 것들에 달려 있습니다. 금리가 2%포인트 올랐을 때 예산이 얼마나 빠듯한지, 고정 기간 안에 팔거나 이사할 가능성이 얼마나 되는지입니다. 일부는 고정, 일부는 변동으로 나누는 것은 우유부단이 아니라 흔한 절충입니다.
이 페이지는 재무 조언이 아니라 일반 정보입니다. 해지 비용과 보험 규정, 수수료 구조는 기관과 나라마다 다르니 결정 전에 구체적 금액을 서면으로 받으세요.